物件Г稜箋僉売買契約

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昨日は、所有物件Г稜箋僂稜簀齋戚鵑里燭瓠仲介会社へ行きました。この物件には2本の買い付けが入りましたが、1本目の方とは破談、2本目の方と契約することになりました。その経緯や交渉については、別の機会に書きます。

 

週末は売契/重説のチェック、その他付帯情報、特に入居者情報の確認に手間がかかりました。弊社では、すべての物件を管理委託しております。入退去の情報は常に把握しておりますが、入居者さんとの細かい契約内容については、知らない部分があります。管理会社に問い合わせをしなければならないのですが、昨今のコロナの影響で管理会社の社員はリモートワークしており、昔の契約書などはかみで管理していることから、早めの回答をもらうのが難しい状況です。調査中の文書があるにせよ、売契に進みました。

 

契約を締結する新宿の仲介会社に向かいました。まだ人は少ないですが、少しずつ活気が戻ってきたように思えます。副都心エリアでは昼食に連れ立つスーツ姿の方々をちらほら見かけました。あとから聞いた話ですが、こちらの仲介会社さんにおいては、自粛中であろうとノルマは変わらず、現場の方は非常に苦労されていたそうです。

 

会議室に通されると、すでに買主の方が2名着席していました。名刺交換をすると同じ苗字なので聞いてみますと、お父さんと娘さんとのことでした。自分が親の立場で見ると、親子で同じ事業をするなんて、とってもうらやましいです。世間話をしながら、ポコポコ印鑑を押していきます。契約書やら身分証明書やらのコピーを取りに仲介会社の担当者の方が席を外すので、世間話をしました。

 

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私:なぜ、この物件を買おうと思ったのですか。

 

買主:O区なので、エリアとしてはいいかなと。賃貸需要は間違いないですよね。物件を見に行ったところ、1Fテナントの中華料理屋さんが表に出てきて、物件買うのとかいろいろ聞かれました。結構な数の物件をお持ちなので、大地主さんかと思いました。

 

私:いやー、先月までサラリーマンでした。金融機関さんのご支援もあって、ある程度まで物件数は伸ばすことができました。

 

買主:そうなんですか。しかし、都内に物件を買えるのは、よほど資金力があるのかと思ってます。うちは投資家さんへ物件の販売もしてますが、ほとんどは地方が多いです。

 

私:東京や首都圏はなぜおすすめないのですか。

 

買主:買える人がいないです。都市部だと積算がでないので、融資が伸びません。地方だったら積算がでるので、融資が付きやすいです。東京だと1億とか現金もっているひとでないとなかなか買えないです。

 

私:とはいえ、地方で物件を持っているひとの出口ってどうなるんですか?更地にしても賃料単価が低いので、持ち切って建て替えても結局マイナスになりませんか。

 

買主:おっしゃる通りで。なので、融資の波をみて、次に高まったときに売却するのが出口かもしれません。

 

私:なるほど、そうなんですね。今回ご購入いただく物件は、賃料単価が12000円/坪位取れるエリアなので、建て替えしても十分収支が回りますよ。また土地が広く路線価も高いので、積算も出ますし。

 

買主:そうですよね。なので、自社で保有しようと思っています。で、御社への振り込み先の金融機関さんですが、「強烈」信組さんって、いままで聞いたことがなかったです。

 

私:そうですか。小規模の金融機関さんですから知名度はないかもしれません。O区に本部がありまして、かなり地域密着です。支店から半径〇kmメートルの案件であれば重点領域ということで、手厚くやってもらいました。今回の物件はその重点領域に入っていました。貴社のS区にも支店がありますので、もしご興味があれば、打診してみては。

 

買主:いままで全く気付かなかったです。弊社はS区にありますが、最寄り駅はM区G駅です。G駅近辺に所有物件はありますか。

私:ありますよ。貴社から、歩きで5分ぐらいのところ、TY線のガードをくぐって反対側の駅から徒歩3分ぐらいのところです。いま売却しています。この物件も、こちらの仲介会社さんでも取り扱っているので、あとで聞いてみてください。

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売契自体は、45分ぐらいで終わりました。買主さんには退出いただき、その足で手付を振り込みしてもらいます。銀行に行くとか言ってたけど、ネット振り込みでよくないですか、と思いつつ、私は仲介会社への仲介手数料をその場でPCで振り込み、5分後に着金確認できました。最近は小規模の金融機関でもネット対応しているので、便利になりました。現金やら預金小切手を引き出すの支店での手続きで時間がかかりますし、持ち歩くのも紛失などの危険性がありました。その後、お茶しながらプラプラしたあと事務所へ帰る電車の中で、着金確認をしてほしいとショートメッセージが届きました。電車は空いているので、PCを開けてインターネットバンキングを確認したら、無事入金されてます。迅速に約束事をしていただき、感謝します。

 

あとは、買主さんの融資が通れば、決済です。

 

 

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最後の会社より送別会のお誘い=>辞退

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週末は、ちょっとした体を動かすことをしました。土曜日は自宅の植栽の伐採、日曜日は賃貸業の知人の物品搬入と設置のお手伝いです。自宅の伐採は、朝九時から開始して午後一時までかかりました。切り取った樹木をごみとして捨てる際にビニール袋に入れるのですが、枝や木をそのまま入れると穴が開きます。これをさせるために、切り取った樹木の枝を落とし、細かく加工する必要があります。これに非常に時間がかかりました。

 

いままでのサラリーマン生活では、「筋肉痛とか疲れが、週明けに影響がでないかな。」とかが心配で、週末に力いっぱい活動することは避けて、なるべく体力温存するよう心がけておりました。しかし、いまは独立しているので時間に自由があり、週明けでも眠ければ好きな時に休憩すればよいし、そもそも仕事へのモチベーションが高まり体が疲れていてもテンション高く従事できます。また自宅の伐採といった作業は、サラリーマンであれば週末の日中に頑張って仕上げないといけませんが、今の自分であれば土日に終わらなくてもよくて、平日に持ち越しても都合がつきます。

 

このあたりの感覚がまだ抜け切れておらず、もうしなくてよい心配を、まだしてしまいます。

 

そのようなサラリーマンの感覚を徐々に改善していこうと考えている日々ですが、最後の勤務していた会社の上司より、送別会のお誘いが来ました。上司といっても自分が辞める1,2か月前に入ってきた人なので、あまり深い付き合いではありません。退職日のころはすでにコロナで外出自粛となっていたので、送別会は流れてしまいました。まもなく自粛もなくなりそうなので、そろそろどうでしょう、とのことです。

 

話をよく聞いてみると、私のあとにも、セールスエンジニア1名、営業1名が辞めることになったそうです。この人たちもまとめて送別会です。日本法人は10名程度ですが、私のやめる2、3か月前にも営業が辞めていますので、辞職率が異常に高いですね。また、新しいポジションで内勤営業を一人採用したようなので、この人の歓迎会も兼ねるそうです。うーん、なんかめちゃくちゃになってきました。

 

送別会のお誘いがあったあといろいろ考えましたが、辞退することにしました。お心使いには大変感謝しておりますが、退職してかなり時間が経ち、私はもう過去の人間ですので、新しく入る方への歓迎会として注力していただいたほうが、よろしいかと思います。

 

 

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物件姥補:NKMGMの土地の契約(土地からRC21900万)

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昨晩は同業者の方々と、今話題の麻雀をしておりました。オンラインで賭けなしなので、問題ございません。本日は、午前はゆっくりと1時間ぐらい、SN信金様への物件資料を提出しつつ、ターミナル駅まで歩きました。昼より室内ゴルフで、練習30分+ワンラウンドしたあと、コワーキングスペースに来ています。次のアポまで時間があるので、ブログを書きます。

 

アポですが、表参道で土地の契約です。土地の決済後、RCを建築する予定です。総額21900万円の案件で、20000万円を融資にて調達します。融資については、ほぼ見えています。土地の売主は、当社の建築業者兼宅建事業者にて押さえてもらっているので、今回は買い付けを出さずに最初から売買契約をします。案件としては進めそうな見込みなので、この案件を曳屬防軾屬靴泙后

 

土地の売契の持参物としては、個人であれば手付の現金、印紙代の現金、免許証、印鑑でしょうか。今回は、法人名義での購入ですので、

 

・会社謄本(または代表者の免許証)

・印鑑/ゴム版

・印紙代

・手付

 

ぐらいが持参物になります。このうち手付は振り込みしますので、今日は持参する必要はありません。あまり大きな現金を夕方まで持ち歩きたくないですから、信頼できるパートナであれば振り込みの方が助かります。

 

融資承認がでれば、土地の決済=>工事請負契約=>確認申請=>着工=>竣工、となります。1〜1.5年ぐらいのプロジェクトになりますが、信頼のできる仲介と工事会社ですので、こちらとしてはほぼなにもしなくても大丈夫です。安心して任せられるパートナと仕事するとストレスが減りますし、その分別の案件に力を注げることになります。新規案件でまたその協力会社に仕事をお願いしたりなど好循環が生まれますね。

 

過去にひどい業者にあたってしまい、直接被害6000万、間接被害4000万の1億ほど損をしました。この経験から、工事業者さんに関しては、信頼と実績のある会社とのみ契約することにしました。当たり前のことかもしれませんが、イケイケで飛ばしていたその時には、怪しさや危険度が目に入っていなかったのだと思います。良心的な価格である、人当たりがよい、といったことだけで大きな金額の契約をしてしまうと、自らを危険にさらしてしまう場合もあるので、以後気を付けていきたいと思います。

 

 

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物件:工事会社の口座仮差押

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以前の投稿で、物件の新築時に当初の工事会社(A社)が途中で工事を投げ出され、その損害賠償の一環として口座の仮差押をしていると書きました。その際に8桁万円の供託を裁判所にしましたが、その後当方の弁護士から

1.A社の仮差した口座のある取引金融機関から預金と借入を相殺する内容証明が届いた

2.供託を取り下げることも検討したほうがよい

という連絡がきました。どういうことなのか、弁護士さんからのコメントを加えて説明します。

 

1.に関しては、その金融機関からA社は見放された、ことを示唆しています。「期限の利益の喪失」を認め、本気で回収モードに入ると思われます。仮差したのは合計4行ありますが、1つが回収に舵を切れば、残りの3つも同様に動くと推測できます。こちらの当初の狙いは、「仮差が継続すると金融機関から一括返済を求められ破産に至ってしまうので、破産を回避したいならこちらにすこしでも返済したもらう」ことでした。しかし、A社は破産しても仕方がない状況まで追い込まれていることがわかりました。

 

2.上記1のような状況なので、回収見込みは薄いです。弊社が、コロナの影響などで手元資金が苦しい場合には、供託を取り下げて供託金を返金してもらい資金繰りにあててはどうか、ということです。

・取り下げのメリット:当社の資金繰りが改善する

・取り下げのデメリット:A社へのプレッシャーが減ってしまう=>回収見込みが減ってしまう。

 

A社に対しては、現在裁判中であり、裁判中に仮差押を取り下げてしまうと,また破産開始決定に至っていないA社を楽にしてしまうことになります。うちはまだそんなに資金には困っていないので、このまま供託を続けることにしました。いざというときは供託をとりさげることにより流動資金が増加するメリットがあるので、将来的にはそうするかもしれません。

 

あまり過去のことにこだわって、資金があることによるチャンスを失うことは、どうかと思いますが、引き出し可能なことがわかりました。別のチャンスがない限り、債権の確定まで頑張るかな。

 

 

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物件А並臈超茵法ВF共用部屋根の修繕

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物件Г蓮購入から長い期間運営を続けたので、資産入れ替えと対象としています。自社のリースバックをせずにあらたにテナントを募集したり、テナントの賃料交渉があったり、いろいろありますが、とにかく古い物件なので、建物自体のメンテも頻繁に発生します。建物自体が大きいことも修繕が多くなってしまう原因でもあります。そんな物件をなぜ買ったのかというと、建物と同様に土地も広く、積算評価が出たからでした。利回りも都内にしてはまずまずでした。いまは、土地値>残債となっているので、この物件に関してはほぼ勝利が確定しているといってもよいでしょう。

 

売りには出していますが、お渡しする物件は最後まで丁寧にメンテして気持ちの良い取引をしたいです。今回発生した修繕ポイントは、最上階である4Fの共用部の屋根が壊れたとのことです。おそらく去年の台風の時に壊れたと推測しますが、いままで放置だったのかな?

 

見積は、20万円でした。もう金額に関してはよほどのことがない限り文句は言いません。その見積もりのまま進めてくれと即返信しました。

 

 

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物件:工事会社の口座仮差押

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今年3月末に竣工した物件日暮里(重量鉄骨14戸)ですが、2017年12月の土地を決済し、2018年末に完成予定だったものが、予定より1年4か月遅れてやっと完成しました。総工期が約2.5年です。

 

遅延の理由としては、全額工事代金を支払ったにもかかわらず上棟後に当初の工事請負業者(A社)が資金難となり工事が頓挫したことによります。何とか引き継ぎ工事業者(U社)を見つけることができましたが、追加で6000万ほどかかることになり、弊社も危ないところでしたが、各方面の支援者のおかげで何とか持ち直すことができました。

 

この話は、とても複雑で長くて、そしてA社との紛争は継続しています。お話の詳細は別の機会に譲るとして、いま現在の状況を書きますと、A社に対して損害賠償請求をしています。損害賠償請求の前ステップとして、供託金を2000万ほど積んで債権の仮差押え処分を行いましたが、仮差押えした口座は金融機関の反対債権があったり別の仮差押えや差押がされており、空っぽも同然の空振りでした。。次のステップとして債権の差押の確定のため裁判をしております。裁判は2019年10月ごろから始めたのですが、民事ということもあり、あまり進んでいません。また、コロナの影響により公判はしばらく延期となってしまいました。

 

さて、この件に関してはコロナが落ち着きて裁判が再開されるまで待ち状態だったのですが、委託している弁護士よりメールが届きました。弊社が仮差押えしたA社の口座があるD信用組合から、預金と借入を相殺する内容証明が届いたそうです。仮差したのは半年前ですが、弁護士によると、仮差の直後ではなく今さらこのような通知が届いたということはいよいよD信用組合がA社をを見捨てたと推測できる、とのことでした。仮差した金融機関はこれ以外にも3行ありますがもう時間の問題で、仮差押の取下をして供託金を戻すことも検討した方がよいかもしれない、そうです。

 

仮差を取り下げすると供託金は返金されますが、今後の裁判と将来的な回収にどのような影響があるか、弁護士に確認したいと思います。ちなみにD信用組合は弊社でも深い取引関係にあります。しかも、A社の口座があるG支店のHG支店長は、弊社の取引のあるE支店の前支店長ですので、よく知ってます。

 

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続き:Д謄淵鵐箸把体礎猷爾恩鮠

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http://h18c.jugem.jp/?eid=41

続きです。

 

更新時に家賃値下げ交渉が入った大田区Г諒件ですが、通常の運営時だったら多少の値下げを飲んだかもしれません。しかし、今はこの物件を売りに出していて、賃料の値下げは利回りや販売価格に影響が出てしまうため、いまは賃料の変更はしたくありません。

 

回答として、賃料の代わりに更新料の値引きという提案をしました。そのご、入居者は更新料ではなく、やはり賃料を下げてほしいと言ってきましたが、更新料の調整以外は不可と最終回答しました。そもそも契約書の書かれている賃料および更新料は、支払ってもらう義務があります。相場と比較して高いとか低い場合は、裁判で判決をもらって金額変更するのが正式な手続きです。これは、契約で定められている以上、裁判を通すことなく、貸す側であっても一方的に値上げできないですし、借りる側も一方的に値下げを要求できないことになります。

 

実務上はそこまで面倒なことはあまりしません。東京は物件も借りる人も多いので、賃貸契約を解約して、お互いに新しい契約者を見つけることがほとんどです。つまり、当方にとっては退去されてしまうリスクのみが問題なのです。テナントは中華料理屋なので、別の場所を探すことは結構むずかしいと思われますので、交渉に乗る場合でもあまり甘くする必要がありません。

 

後日、管理会社経由で回答があり、『更新料の値引きででご納得頂けたようです』。

 

ちょっと言い回しが気になります。納得いただけたという言い方は、まるで先方に有利な契約条件を変更することが可能な感じがしました。ベースはあくまでも、賃貸借契約です。市場の相場とかけ離れたとして合理的な変更するなら裁判です。口先だけでお願いチャレンジには応じたくありません。裁判とか面倒なことをしないで済むように今回はこちらが譲歩してあげたので、くぎを刺しておく必要を感じました。

 

管理会社には、下記の内容の書面を入居者さんに書いてもらうことを依頼しました。

・更新料の値下げは今回限りであり、次回以降の更新時には値下げの要求はしない。

・次回の更新までは賃料値下げの要求はしない。それまでの期間に賃料値下げの要求をした場合には、今回の更新料値下げ分を返金すること。

 

こちらが譲歩したので、ある程度、向こうにも譲ってもらわないと。

 

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物件或圭俵茲縫灰ぅ鵐僉璽ングの提案

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昨日は本社事務所にて業務の後、室内ゴルフ練習場に行きました。出かける直前に、法人の固定電話に知らない携帯電話番号から着信がありました。ちなみに、法人の固定電話は、03で始まる番号を取得しており、裏ではIP電話になっているので、スマホで発着信が可能となっています。

 

電話出てみると、弊社が取得した物件亜文轍杏佞療效蓮砲妊灰ぅ鵐僉璽ングをやらないか、という営業でした。そういえば、数日前に郵便が来ていたが、興味がなかったので捨ててしまいました。なぜ会社の電話番号に連絡してきたのか、下記のようなルートでたどってきていると推測します。

 

不動産の謄本を取得する。(事前登録するとオンラインで取得可能。地番が必要。住居表示から調べる方法もある)

所有者と所有者の住所がわかる。

ダイレクトメールを郵送できる

会社名で検索してホームページがあると、連絡先が分かる場合がある。弊社では、ホームページに住所、電話番号、法人番号を載せている。

 

実は、先月も別の大手業者さんんから、この土地の近くの土地を買わないかとか問い合わせが来ました。

 

不動産を所有しているといろいろなお誘いが多いです。自販機、携帯の基地局、太陽光を置きませんかとか、コインパーキングしませんかとか、あるいはダイレクトに売ってくださいとか仲介させてくださいとか。所有者にお金が入る話なのに、下手に営業をかけなければならないという利用価値を考えると、

(1)不動産はやはり価値がある。

(2)資産を持たざる者は、持つものに従わざるをえない。

ということがよくわかります。不動産に限らず、権利収入はどれも同じような扱いを受けますね。例えば、お金をもらう立場である作家が先生と呼ばれたりとか。持っているものは強いです。

 

 

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に申し込み。賃発の交渉

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の物件に申し込みが入りました。保証会社の審査も通りました。管理会社から連絡があり、まあよくある話なのですが、前の家の契約が残っているから入居日を後ろにしてほしい、という交渉が入ったそうです。正確には、賃料発生する日を後ろにしてほしい、ということです。つまり、こちらとしては、入居日まで分の賃料が入らない(損をする)、ということです。

 

こういった場合には、契約日を後ろにずらすか、契約日はそのままで入居日までの賃料をフリーとするかです。私の場合は、とんでもなく遠い未来日でない場合は、下記を条件として、基本OKします。目途は2週間まで。この交渉を飲むのであれば、急いで契約ないし契約行為の一部に着手してもらう必要があります。

 

・賃貸契約ないし入金を1週間以内に行うこと

 

理由は、キャンセルを避けるためです。交渉を飲んでしまうことにより、入居までの日付が長くなり、そのため申込者の気が変わることはよくあります。他に気に入った物件が見つかってしまうかもしれません。しかし、こちらとしても、長い間物件を押さえているのに、キャンセルされては困ります。賃料発生を未来日にしてあげる譲歩をしながら、失注のリスクが上がるのは、許容できません。ですので、上記のような条件を付けることにしています。

 

管理会社に条件を伝えて返信しました。たまに、契約を急ぐと申込者が「なんで契約を急ぐんだ」と勝手に怪しんでキャンセルになることもありました。そちらが賃料発生をケチって交渉してきたくせに何もリスクを負わないなんて、話になりません。

トラブルメーカーかもしれないので、このようなタイプの方とは契約しなくてよかったかもしれません。

 

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Д謄淵鵐箸把体礎猷爾恩鮠

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管理会社経由で大田区1棟RCの5月末で更新のテナントより、賃下げ交渉が入りました。1Fの中華料理屋さんで、入居32年です。コロナの影響でしょうか。あるいは便乗?とにかく事情を聞かないとなんとも言えません。

 

もし、コロナの影響であれば、公庫や民間からまずは資金調達してもらうのが先です。そうでなければ、通常の賃料交渉となります。相場より安い場合、そのまま放置し、出たければ出て行ってもらう。相場より高くて賃下げをしたければ、賃下げの訴訟をしてもらう。ただ、相場との比較がどうであれ、自分としてOKであれば、交渉は承諾しようかなと思います。中華料理屋さんなので、ほかに行ってもなかなか物件を探すのは難しいと思いますので。

 

私:「賃料の値下げの理由と希望額を聞いていただけますか。また、相場から見て現在の賃料は妥当でしょうか。更新料を多少値引くぐらいであれば検討可能です。」

 

数日後、管理会社より回答がありました。

 

管:「コロナとは関係なくここ数年お客様が少なくなった。賃料相場は相場より2万円程高い賃料。32年間入居しており、初めての賃料値下げの交渉。端数を切った5%分の値下げをご希望。更新料の値下げを提案したところ、出来ればお家賃の値下げにしてほしい。

 

32年前から家賃がそのままでしたか。。。物件価値は下がりますがテナントですし、インフレも考慮しないと。一方で、消費税3%導入前からの入居なので、その負担は増えていると考えられます。相場より2万円も高いのであれば賃料値下げも仕方ないか。。。

 

しかし、この物件は売りに出しています。その価格は、還元利回りで決めています。賃料値下げということは、売出の利回りを一定とすると販売価格が下がることになります。今更価格改定とか面倒なことはしたくないですし、売買による期待収益も下がってしまう可能性が高いです。よって、今回は更新料の値下げで手を打ちたいと思います。

 

私:「賃料の値下げはお受けできませんが、今回限りの更新料の値下げでご対応ください。」

 

これで退去されたら仕方ないです。

 

 

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